2017房地产市场〖有度解读〗系列6
文｜大闲夏少 前言：
【大闲禅宗】以营销、广告、品牌、设计、产品策划内容为主，致力于让想法变现，欢迎交流、合作、合伙。
2017房地产市场〖有度解读〗系列5主要讲了《如何像风清扬一样卖房子》，凭借价值整合体系营销平台，再用速度高效执行，最后获得水到渠成顺其自然的结果。
【有度】“价值整合体系营销平台+营销速度设计”就能开花结果吗？
【大闲禅宗夏少】no。这仅仅是中级营销的段位。在商业综合体范畴，工程开工前的产品设计研发是上亿级的，工程开工过程中的营销是千万级的，建好之后现房阶段的营销仅仅是百万级。商业综合体前期产品的任何一次调整和修改，都是关系到未来销售阶段上亿的金额，以此类推，过程中的仅仅是关系千万级，现房阶段仅仅是百万级。这个逻辑关系是站在整体项目生死角度来界定。而非一时的市场价格波动带来的金额差异。
先保证生死，再说你销售回款任务多少。其它统统都是扯蛋。
【有度】最高段位、高级营销是什么？
【大闲禅宗夏少】结合前面提出的“自然销售”，可以定义高级营销是“自然营销”。自然营销就是没有营销。回到我一直提倡的最高级的营销就是没有营销。把80%到90%的资源都用在工程开工前的产品设计研发、商户定向对位、商业模式架构等。先把种子选对，种子的组合设计正确，种子的成长环境和设施设计正确，过程只需要品牌输出，结果都是水到渠成、顺其自然的。所谓种瓜得瓜种豆得豆，就是这个意思。
【有度】高级营销还是低级营销有个真实的例子
【大闲禅宗夏少】其实也不是什么新鲜的事情，众所周知的，沈阳万达广场，一次，记者问王健林董事长：“你觉得你做过最勇敢的事是什么？”“炸掉并重建一个万达广场。”王健林董事长指的就是沈阳太原街万达广场。这个广场，最后是对所有出售商铺进行退铺，退铺后进行重建。退铺不仅退还购铺金额，而且连本带利一起退。原来销售这些商铺收入是6个多亿，退付的总金额达到10亿，如果加上重建费用达到15亿元。详细的可以网上查了看。
从开发和营销的角度，这个就是因为前期严重低级营销错误，导致不得不炸掉重建，但是第二次重建，却是高起点，直接从高级营销模式开始。
这里面有个最关键的，不是每个企业都能承受这样重新来过的资金压力。如果不是一线大开发商的地产商怎么办。唯一出路就是“自然营销”。
【有度】对于已经开工，甚至已经封顶的商业综合体怎么办？
【大闲禅宗夏少】对，昆明这样的综合体非常多。所以停工或者烂尾的现象屡见不鲜。常规的处理在此就不废话。说点非常规的。因为已经建的差不多，建筑不可大的改动。只能从功能上重新定位。标准的商业综合体是hopsca的组合。针对昆明的过剩的综合体，必须重新组合。主要还是把商业、购物、甚至办公重新更换新的功能主题。
【有度】有哪些新的功能可以让过剩综合体涅槃？
【大闲禅宗夏少】个性化综合体路线。商业核心是为人服务，综合体就是为“人群”提供服务，本质还是一种物质生活的供应方式，至于所获得体验和精神方面，是附加值。此处提供几种新的功能作为参考。
1、 体育运动主题。
能室内化，或者半开放空间化的，都可以全部容纳进去。
2、 小孩、老人的主体。
同样，全部把老人和小孩的活动室内化。当然主要是小孩。针对老人的甚至可以是养老综合体。因为过剩的很多综合体地段都不差，借用周边的医院等资源，比你去郊区风景好的地方建养老度假地产更容易成功。
3、 室内立体生态综合体。
整个综合体就是一个生态细胞，里面全部是生态活性元素。未来最贵的东西不是私人飞机，私人游艇。而是空气、水、阳光。城市人稀罕的是这个生态的环境。
4、 农业综合体。
这个其实是生态综合体的一种农业方向的产业化，也会是农贸市场的最高级业态。一部分农业产品直接在里面就生产或者半生产、加工。食品全部是有机的，而且品种丰富。现在我们经常听到什么生态大米、生态蔬菜等。从市场发展规律来看，目前的这些很多都是针对高端消费的，未来必定普遍化大众化。你要这样看，如果大部分养猪农户供应的猪肉都与丁磊的品质一样，价格还会那么贵吗。迟早这些家常餐桌上的食品最后都会以好的品质面向大众普遍化。绝对不会像现在这样似乎是奢侈品。
围绕“人”最本质的需求出发，找到市场的空间和机会。只有最本质的需求才是最持续的。
欢迎收藏、阅读、关注前5篇文章
《如何像“风清扬”一样卖房子》系列5
《房地产3大市场属性阶段“计划+投机+投资”》 系列4
《规模——最有效的核心竞争力》2017房地产市场〖有度解读〗系列3
《地段均衡与中心的消失》2017房地产市场〖有度解读〗系列2
《过度营销与营销无用》2017房地产市场〖有度解读〗系列1
① 本篇为 大闲禅宗 原创编撰，转载需要许可！
② 官方头条号：大闲禅宗 每天分享知行