【研究报告内容摘要】
事件
本周,《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》(见附录,下文简称《意见》)发布。《意见》对包括“建立健全城乡统一的建设用地市场”等内容在内的推进土地要素市场化配置做出了原则性指导。同时,国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》(见附录,下文简称《任务》),明确了2020年深化改革户籍制度、改革建设用地计划管理方式和全面推开农村集体经营性建设用地入市等任务。
评论
《意见》中关于土地要素改革的内容,将会是中国土地财政的一项根本制度改革,对于进一步推进以中心城市和城市群为特征的城市化进程,以及降低城市化成本有深远意义。土地要素改革的核心点是要处理好国有产权和集体产权之间的分配关系,最终期望达到降低地方政府在城市化进程中的主动参与力度,更多的将角色转换至城市土地的规划和管理上。从而,达到降低城市化的成本,提高土地利用效率,进一步推进中心城市和城市群发展和提高城市综合承载能力的目标。
发展中心城市和城市群是中国城市化下半场的主要驱动力。2019年8月,中央财经委员会第五次会议,明确了中心城市及城市群的发展战略;2019年12月中央经济工作会议提出“改革土地计划管理方式”;2019年12月,习总书记在《求是》杂志发表《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》,文章指出,“我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化,中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。我们必须适应新形势,谋划区域协调发展新思路。”
我们认为中心城市和城市群发展关键在于如何降低新增城市居民的居住成本以及如何降低产业的进入成本。1、目前仍有约2亿居民生活在城市,但在其所在城市中并没有居住上功能完备的住房。城市化需求是经济发展的最大的动力,如何以较低的成本满足约2亿居民的居住问题,同时又不对地方政府当下土地出让金造成明显影响需要政策一步步的细化和落实。(例如,将保障房体系和集体建设用地结合的思路)2、目前地方政府通过征收和出让土地带来收益,并补贴招商引资的土地计划管理方式带来了隐性成本过高;同时,闲置工业用地的盘活难度较高;这些都需要土地要素市场化改革来破局,从而实现降低产业进入成本的目标。
土地要素改革以及户籍制度都不是一蹴而就的变革,短期内不宜预期过高。户籍改革、土地要素改革等根本性制度变革涉及各级政府之间的关系、政府与市场之间的关系,以及有类似于城市资源、土地出让金等各方面的现实约束,预计将有相当长的推进过程,改革有可能贯穿未来十年的时间,但短期内投资者不应对政策落地预期过高。
投资建议
土地要素市场化改革以及户籍制度改革为房地产行业,尤其是中心城市和城市群的房地产行业带来长期的发展机会。解决约束人口流动和产业进入的关键问题之后,重点区域的发展会进入加速阶段。从长期上,我们看好万科、保利、融创中国、招商蛇口、中国金茂、龙湖集团等专注一二线城市的开发商。
随着中心城市和城市群的发展,一二线城市大开发商会迎来更加明显的市占率提升过程。
风险提示
行业短期利润率压力;疫情对房地产销售造成的压力;地价上行以及房价走平对行业未来利润空间的挤压。

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